Handreiking om huisuitzettingen te voorkomen

Het proces van betalingsachterstanden tot huisuitzetting verloopt in fasen. In elke fase heb je nog mogelijkheden om huisuitzetting te voorkomen. Vooral voor kinderen is huisuitzetting ingrijpend. Daarom is het extra belangrijk om te voorkomen dat gezinnen dakloos worden.

In deze vernieuwde editie van de handreiking uit 2013 vind je de nieuwste ontwikkelingen en praktische tips over preventie en interventie bij dreigende ontruiming.

Door de medewerking van Fonds Kinderhulp is er extra aandacht voor de kwetsbare positie van kinderen. Voor hen heeft een huisuitzetting grote gevolgen.

In de digitale versie staan veel links naar rapporten, documenten en andere informatie.

Ontwikkelingen huisuitzettingen

Sinds 2014 neemt het aantal huisuitzettingen af, zowel in de sociale als in de vrije huursector. Ook is het totale openstaande bedrag aan huurachterstanden gedaald. Toch zijn er steeds meer mensen die moeite hebben om rond te komen. De schulden worden ingewikkelder: het aantal schuldeisers en de hoogte van de schulden zijn de afgelopen 5 jaar gestegen.

Het is geen kwestie van rekenen, maar van psychologie

– Lectoraat Armoede Interventies Hogeschool van Amsterdam

De bestaande aanpak van schulden werkt onvoldoende. Er zijn veel knelpunten in wet- en regelgeving. En schulden zijn niet alleen een financieel probleem, maar hebben veel dieper liggende oorzaken. Gelukkig doen verhuurders steeds meer om huisuitzetting te voorkomen.

Voor kinderen heeft een huisuitzetting grote gevolgen

We weten niet hoeveel gezinnen door huurachterstand dakloos worden. Officieel zijn het er bijna 400 per jaar, maar dat is waarschijnlijk het topje van de ijsberg. De meeste gezinnen vinden daarna wel ergens onderdak, maar dit is vaak tijdelijk en geen wenselijke situatie.

Voor kinderen zijn de gevolgen ingrijpend. Ze moeten vaak naar een andere school. Soms worden ze zelfs van hun ouders gescheiden. Dat is in strijd met het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK). Kinderen hebben recht op huisvesting, recht om zich optimaal te ontwikkelen en recht op een gezinsleven. Daarom moeten gemeenten beleid ontwikkelen dat tot doel heeft om huisuitzetting van gezinnen te voorkomen.

Ontruimingszeef

Stichting Eropaf! heeft de zogeheten ontruimingszeef ontwikkeld. Deze splitst het proces op in 6 fasen. De zeef is aan de bovenkant breed: er zijn dan nog tal van oplossingen te bedenken. Hoe verder je de ontruiming nadert, hoe meer de zeef op een fuik lijkt. Het aantal mogelijke oplossingen neemt snel af en ontruiming lijkt onafwendbaar. Toch zijn er ook dan nog oplossingen te vinden.

Als je investeert in het voorkomen van huisuitzettingen, is dat winst voor alle partijen. Je bespaart veel kosten en voorkomt dat iemands schulden verder oplopen.

Fase 1: De huurachterstand

Er ontstaat huurachterstand. De verhuurder probeert de huur alsnog te innen, bijvoorbeeld door een betalingsregeling voor te stellen.

Mensen wachten vaak lang met hulp vragen bij financiële problemen. In het begin denken ze dat ze hun problemen zelf wel kunnen oplossen. Maar dat is vaak niet mogelijk: mensen zijn bang, schamen zich en kunnen door langdurige schaarste-stress geen goede beslissingen nemen.

Hoe voorkom je dat een huurachterstand oploopt?

• Neem als verhuurder snel contact op met de huurder. Lukt dat telefonisch niet? Ga dan op huisbezoek. Doet de huurder de deur niet open? Laat een kaartje achter met een persoonlijk bericht, geen standaardbrief.
• Vraag eerst naar de reden van een betalingsachterstand, en vraag dóór. Maak contact en praat over de problemen. Begin daarna pas met het administratieve deel.
• Tref een betalingsregeling die haalbaar is voor de huurder.
• Zorg dat schuldhulp makkelijk bereikbaar is voor mensen.
• Zorg dat iemand echt hulp krijgt. Alleen doorverwijzen of informeren is te vrijblijvend. Maak duidelijke afspraken met gemeente, verhuurder en hulpverleners.

Fase 2: De deurwaarder

Als het niet lukt om een betalingsregeling te treffen, schakelt de verhuurder een deurwaarder of incassobureau in.

Schulden lopen snel op door incasso- en deurwaarderskosten. In deze fase moeten partijen er alles aan doen om alsnog een betalingsregeling te treffen.

Adviezen voor de deurwaarder, die sinds 2001 verplicht is sociaal te incasseren:

• Maak geen onnodige kosten en reken niet meer dan wettelijk toegestaan.
• Houd rekening met de belangen van schuldeisers en huurders.
• Ga na of iemand niet wil of niet kan betalen.
• Gebruik begrijpelijke taal.
• Werk samen met andere partijen, zoals hulpverleners.

Adviezen voor de huurder:

• Win juridisch advies in. Dat kan met rechtsbijstand of via het juridisch loket.
• Schuldhulp moet gratis zijn. Let op dat je daar niet voor betaalt, ook niet voor bijvoorbeeld administratiekosten.
• Je inkomen mag nooit onder de beslagvrije voet komen. Dat is het minimum dat iemand nodig heeft om te kunnen leven. Als toeslagen zijn gekort of ingehouden en je inkomen daalt tot onder de beslagvrije voet, dan heb je alsnog recht op die toeslagen.
• Ga na of jouw gemeente een noodfonds heeft. Sommige gemeenten kunnen je bijstaan met geld, op andere plaatsen kun je bijvoorbeeld eten, medicijnen of een laptop krijgen.

Fase 3: De rechter en het vonnis

Als er geen regeling is getroffen, dan kan de deurwaarder namens de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst eisen bij de kantonrechter. De kantonrechter beoordeelt of de huurachterstand zo hoog is dat de verhuurder de huurovereenkomst mag ontbinden. Dit is meestal het geval bij een huurachterstand van 3 maanden of meer.

De huurovereenkomst mag niet altijd ontbonden worden:

• In ongeveer 1 op de 3 vonnissen wijst de rechter de vordering van de verhuurder af. Dit kan bijvoorbeeld omdat de achterstand niet hoog genoeg is, de gevolgen te groot zijn of de huurder beterschap belooft.
• De huurder kan de rechter om een zogeheten moratorium vragen: dan mag hij nog maximaal 6 maanden in zijn huis blijven wonen en proberen zijn schulden af te betalen.

Een ontruimingsvonnis zorgt er vaak voor dat er beweging komt in de situatie : vaak wordt dan alsnog een betalingsregeling getroffen. Voor de huurder is het belangrijk om op de zitting van de rechter te verschijnen. Laat zien dat je er alles aan wilt doen om in je huis te kunnen blijven.

Fase 4: Na het vonnis

De deurwaarder laat de huurder weten wat het vonnis is. Hij vertelt wanneer de huurder de woning moet verlaten. Als de huurder niet op tijd vertrekt, kan de deurwaarder de woning laten ontruimen.

Als de situatie van de huurder na het vonnis verandert, kan dat een reden zijn om de ontruiming tegen te houden. Bijvoorbeeld bij een ernstige ziekte of andere noodtoestand.

Sommige verhuurders bieden huurders onder bepaalde voorwaarden een zogeheten tweede kans of laatste kans. Dat kan alleen als alle partijen vertrouwen hebben in een goede afloop.

Fase 5: De ontruiming

Als alle bemoeienissen niet tot een betalingsregeling, aflossing van de huurschuld of vrijwillig
vertrek leiden, volgt uitvoering van het vonnis: huisuitzetting. In deze fase gaat de deurwaarder over tot ontruimen van de woning. De huurder heeft nog steeds de mogelijkheid om vrijwillig de woning te verlaten. Dat scheelt kosten voor ontruiming.

Soms gaat op de dag zelf de ontruiming niet door. Op het laatste nippertje kunnen verhuurder en huurder een betalingsregeling treffen, of de huurder betaalt de openstaande schuld. Maar betaling betekent niet automatisch dat de ontruiming niet doorgaat, want de deurwaarder heeft al kosten gemaakt. Het is voor alle partijen belangrijk om dat van tevoren schriftelijk vast te leggen.

De deurwaarder mag ook beslag leggen op het geld van de huurder. Maar mensen moeten altijd een bedrag overhouden om mee rond te komen. De aangekondigde en steeds uitgestelde wet Vereenvoudiging beslagvrije voet gaat bepalen hoe hoog dat bedrag is.

Fase 6: Na de ontruiming

Na uitzetting moeten mensen opnieuw onderdak vinden bij vrienden of familie, een particuliere huurwoning, op een camping of bungalowpark. Gezinnen vallen vaak uiteen: moeder en kinderen kunnen bijvoorbeeld bij familie terecht, vader zoekt elders onderdak.

Een deel van de uitgezette huurders komt uiteindelijk op straat terecht. Door hun schulden kunnen ze geen nieuwe woning vinden. Het aantal daklozen is sinds de economische crisis sterk gestegen: van 17.000 in 2013 naar 31.000 in 2016. En dat zijn alleen de mensen die als dakloos geregistreerd staan.

Steeds meer mensen doen een beroep op de maatschappelijke opvang. Deze zit daardoor vol, zodat het lastig is om daar een plek te krijgen. Tegelijk is het ook niet makkelijk om er weer uit te komen, want er zijn te weinig betaalbare woningen. Huisvesting bieden is goedkoper dan opvang bieden.

Wonen is de beste oplossing voor dakloosheid

– Federatie Opvang

Hoe kun je huisuitzettingen actief voorkomen?

• Stichting Eropaf! wil dat alle partijen meer hun best gaan doen om huisuitzettingen actief te voorkomen. Daarom adviseert de stichting het volgende:
• De rijksoverheid, gemeenten, sociaal werk en verhuurders moeten samen een eind maken aan het zinloze ‘rondpompen’ van mensen door hulpverleningsland.
• Als de rechter een huurovereenkomst ontbindt, moet die overeenkomst direct overgaan naar de gemeente. De gemeente is dan verantwoordelijk voor betaling, zodat de verhuurder niet met een schuld blijft zitten. De huurder hoeft niet uit zijn huis gezet te worden.
• Het moet een wettelijke taak worden (onderdeel van de Wgs) om bedreigende schulden vroegtijdig te signaleren en zo huisuitzetting te voorkomen.
• Verhuurders hebben een zorgplicht voor mensen met problematische huurschulden. Ze moeten meer hun best doen om te voorkomen dat de schuld oploopt. Bij een achterstand moeten ze direct persoonlijk contact zoeken met de huurder.
• Als persoonlijk contact niet werkt, kunnen ze gratis ondersteuning door een budgetcoach aanbieden. Die helpt iemand om weer overzicht te krijgen. Bij een budgetcoach zijn er geen wachtlijsten of ingewikkelde intakeprocedures. De coach kan direct in actie komen als er aanmaningen van andere partijen op de deurmat vallen.
• Zorg dat gemeenten en verhuurders duidelijke afspraken maken. Bijvoorbeeld dat verhuurders alle huurders met 2 maanden achterstand bij de maatschappelijke dienstverlening aanmelden en dat er dan meteen iemand gaat kijken.
• Mensen die keer op keer in de financiële problemen komen, kun je de keuze geven: ontruiming of maatschappelijke curatele. Bij curatele neemt de gemeente het volledige beheer over iemands financiën over. De rechter moet dat opleggen.
• Eropaf! wil huisuitzetting omdat iemand schulden heeft helemaal verbieden.

Gemeenten kunnen door een verbod op huisuitzettingen heel veel geld besparen

– Stichting EropAf!

Speciale aandacht voor gezinnen

Fonds Kinderhulp wil dat er extra aandacht komt voor de kwetsbare positie van kinderen. Wat kun je aanvullend doen om uitzetting van gezinnen te voorkomen?

• Zet projecten op waarbij een gezin, onder bepaalde voorwaarden, in zijn huis kan blijven wonen.
• Verplicht gemeenten tot snelle en goede herhuisvesting, zodat gezinnen snel de tijdelijke opvang kunnen verlaten.
• Verplicht gemeenten om actief schuldhulpverlening in te zetten, voordat een huis wordt ontruimd.
• Verhoog het besteedbaar inkomen voor gezinnen met een inkomen op bijstandsniveau.
• Investeer in flexibele en snel beschikbare huisvesting die voor langere tijd beschikbaar is.